Seite empfehlen   Diese Seite drucken   

Kompetenzen


Kanzlei & Service



 Schnellkontakt

Büro Stuttgart:

Fon 0711 - 912 463 63
Fax 0711 - 912 463 64

Büro Köln:
Fon 0221 - 471 62 68
Fax 0221 - 272 45 85


info@abmo-rechtsanwaelte.de
Outlook-Visitenkarte (.vcf)
                                  
              



Schadenseratz
Schmerzensgeld
Versicherungsfragen
Haushaltsführungsschaden
__________________



      

Prüfung & Titulierung
Durchsetzung & Kontrolle
Forderungsmanagement
__________________





Klauselkontrolle
Kündigungsprozeß
Umfassender Service 
für Vermieter & Mieter
__________________





E-Commerce
Abmahnsicherheit
Ebay, Amazon & Co.
AGB-Kontrolle & Update
__________________


Mietrecht - Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

                                                                                                                                                

BGH-Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02

Geschäftsräume: Endrenovierungsklausel
Summierungseffekt
__________________________________
  
 
BUNDESGERICHTSHOF
 
IM NAMEN DES VOLKES
 
URTEIL

XII ZR 308/02 

Verkündet am:  6. April 2005
Küpferle, Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
 
Nachschlagewerk:  ja
BGHZ:  nein
BGHR:  ja
 
BGB § 536 a.F.; AGBG § 9 Bb, Cl
Wie  im  Wohnraummietrecht  führt  auch  in  Formularmietverträgen  über  Ge-
schäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen
über  turnusmäßig  vorzunehmende  Schönheitsreparaturen  wegen  des  dabei
auftretenden  Summierungseffekts  zur  Unwirksamkeit  beider  Klauseln  (im  An-
schluß an BGH, Urteile vom 14. Mai 2003  - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234,
2235; und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755).
BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 -  OLG  Saarbrücken LG  Saarbrücken
 
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom  6. April  2005  durch  die  Vorsitzende  Richterin  Dr. Hahne,  die  Richter
Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina
für Recht erkannt:

Auf  die  Revision  der  Beklagten  wird  unter  Zurückweisung  des
Rechtsmittels  im  übrigen  das  Urteil  des  8. Zivilsenats  des  Saar-
ländischen Oberlandesgerichts vom 28. November 2002  teilweise
aufgehoben und insgesamt wie folgt neu gefaßt:

Auf  die  Berufung  der  Klägerin  wird  das  Urteil  des  Landgerichts
Saarbrücken vom 20. November 2001  im Kostenpunkt und dahin
abgeändert,  daß  die  Beklagten  als  Gesamtschuldner  verurteilt
werden, an die Klägerin 1.789,52 € nebst 4 % Zinsen hieraus seit
dem 9. Juli 1999 zu zahlen. 

Die weitergehende Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.
Von den Kosten der ersten und zweiten Instanz tragen die Kläge-
rin 89 %, die Beklagten 11 %.

Von  den  Kosten  des  Revisionsverfahrens  tragen  die  Klägerin
84 %, die Beklagten 16 %.
Von Rechts wegen
 

Tatbestand:

Die  Parteien  streiten  darum,  ob  die  Beklagten  Schadensersatz  wegen
nicht  durchgeführter  Schönheitsreparaturen,  unvollständiger  Räumung  sowie
Beschädigung eines gewerblichen Mietobjektes zu leisten haben.
Die Klägerin war seit 1. August 1970 Pächterin eines Gaststättenobjektes
in W..  Sie  unterverpachtete  das  Objekt  (Restaurant  samt Wirtewohnung)  ab
1971 an die Beklagten. Das Rechtsverhältnis der Parteien bestimmt sich nach
dem Pachtvertrag vom 18. Januar 1979, mit dem ein früherer Pachtvertrag ab-
gelöst worden ist. 

§ 7 des Pachtvertrages lautet:

"Pächter erkennt an, das Pachtobjekt  in ordentlichem und gebrauchsfä-
higem/renoviertem Zustand erhalten zu haben.
Der Pächter  hat das Pachtobjekt  nebst  Inventar  pfleglich  zu  behandeln
und auf seine Kosten dauernd instand zu setzen. Er hat stets für ausrei-
chende Lüftung, Heizung und Reinigung aller  ihm überlassenen Räume
zu sorgen.

Die  Instandhaltung umfaßt alle Erhaltungsarbeiten und die sogenannten
Schönheitsreparaturen.  Die  Schönheitsreparaturen  sind  vom  Pächter
ohne  Aufforderung  in  angemessenen  Abständen mindestens  alle  zwei
Jahre (Toiletten und Küche jährlich) sachgemäß und fachgerecht ausfüh-
ren zu  lassen. Die Verpächterin  ist berechtigt, den Pächter zur sachge-
mäßen  Durchführung  dieser  Arbeiten  anzuhalten  und  nach  ergebnislo-
sem  Ablauf  einer  angemessenen  Frist  die  erforderlichen  Arbeiten  auf
Kosten des Pächters vornehmen zu lassen."

In § 17 des Vertrages heißt es:

"Bei Auszug hat der Pächter das Pachtobjekt vollständig geräumt und in 
a) renoviertem und besenreinem
  … 
  Zustand mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. 
  …"
Sowohl das Haupt- als auch das Unterpachtverhältnis endeten aufgrund
eines Räumungsvergleichs der Parteien mit den Hauseigentümern. Die Beklag-
ten zogen am 8. Januar 1999 aus, ohne Schönheitsreparaturen durchzuführen. 
Das Landgericht hat die Klage der Unterverpächterin auf Ersatz der Ko-
sten  für  die  Durchführung  von  Schönheitsreparaturen,  die  vollständige  Räu-
mung und die Beseitigung von Schäden abgewiesen. Das Berufungsgericht hat
die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 11.317,53 € nebst Zinsen
verurteilt. Dagegen wenden sich die Beklagten mit der vom Oberlandesgericht
zugelassenen Revision. 
 
Entscheidungsgründe:

Das Rechtsmittel hat überwiegend Erfolg.
 
I.
Das Oberlandesgericht  hat  ausgeführt,  auf  die  schuldrechtlichen Pflich-
ten der Parteien seien die bis 31. Dezember 2001 geltenden Vorschriften des
BGB  anzuwenden.  Die  Beklagten  seien  ihrer  Verpflichtung  zur  Durchführung 
der Schönheitsreparaturen  nicht  nachgekommen. Nach  §§ 17 a,  7 Abs. 3  des
Mietvertrages  seien  sie  zur  Ausführung  von  Schönheitsreparaturen  bei  Ver-
tragsende  unabhängig  vom  Zeitpunkt  der  letzten  Schönheitsreparaturen  ver-
pflichtet. Zwar sei auf den Vertrag das AGBG anwendbar. Nach der Rechtspre-
chung des Bundesgerichtshofs stelle die von § 536 BGB abweichende  formu-
larmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter
grundsätzlich keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von
§ 9 Abs. 1 AGBG dar. Eine andere Beurteilung gelte auch nicht  für die Rege-
lung des § 17 a des Pachtvertrages, wonach die Pächter verpflichtet seien, un-
abhängig von der Durchführung der  letzten Schönheitsreparatur die Räume  in
renoviertem  Zustand  zurückzugeben,  ihnen  also  unabhängig  von  dem Grund
der durch sie erfolgten Abnutzung eine Endrenovierungspflicht auferlegt werde.

Für die Wohnraummiete sei zwar anerkannt, daß eine solche Klausel den Mie-
ter unangemessen benachteilige und deshalb gemäß § 9 AGBG unwirksam sei.
Das werde damit begründet, daß die Übernahme der  laufenden Schönheitsre-
paraturen einen Teil des Entgelts  für die Gebrauchsüberlassung darstelle und
damit  letztlich auch dem Mieter zugute komme, der die Gebrauchsspuren be-
seitige  und  damit  die  renovierte  Wohnung  wieder  nutzen  könne.  Dagegen
komme  eine Endrenovierung,  die  die  durchgeführten  laufenden Schönheitsre-
paraturen  unberücksichtigt  lasse,  allein  dem  Vermieter  zugute,  der  entgegen
dem Leitbild der §§ 536, 548 BGB eine Wohnung erhalte, die gerade keine auf
den  vertragsgemäßen  Gebrauch  zurückgehenden  Abnutzungserscheinungen
mehr aufweise. Eine solche vom gesetzlichen Leitbild abweichende Regelung
sei gemäß § 9 AGBG unwirksam. 

Bei Geschäftsraummietverträgen  gelte  diese Argumentation  aber  nicht.
Hier handele es sich  in der Regel um geschäftserfahrene Mieter, die nicht so
schutzbedürftig  wie  ein Wohnraummieter  seien.  Deshalb  sehe  das  BGB  für
Wohnraummietverträge  besondere  Schutzvorschriften  vor.  So  sei  der  Kündi-
gungsschutz  stärker  ausgeprägt  als  bei  gewerblicher Miete. Nach  der Recht-
sprechung  des Bundesgerichtshofs  benachteilige  in  einem Wohnraummietver-
trag eine Formularklausel, die eine monatlich im voraus zu zahlende Miete vor-
sehe, bei einem Zusammentreffen mit einer die Aufrechnung mit Gegenforde-
rungen  beschränkenden  Klausel  den Mieter  unangemessen,  weil  er  im  Falle
eines zur Minderung berechtigenden Mangels  im Folgemonat mit dem  ihm zu-
stehenden  Bereicherungsanspruch  wegen  Überzahlung  der  Miete  nicht  auf-
rechnen  könne.  In  gewerblichen  Pachtverträgen  halte  der  Bundesgerichtshof
diese Beschränkung für zulässig. Nach der Rechtsprechung des Oberlandesge-
richts München  stelle  in  gewerblichen Mietverträgen  eine  formularmäßige Ab-
wälzung  der Schönheitsreparaturen  auf  den Mieter  anders  als  bei  der Wohn-
raummiete  auch  dann  keine  unangemessene  Benachteiligung  dar,  wenn  der
Mieter  die Räume  in  abgenutztem Zustand  übernommen  habe. Daraus  folge,
daß  jedenfalls  bei  Geschäftsraummiete  größere  Einschränkungen  des  Mie-
ters/Pächters durch AGB  hingenommen würden. Deshalb  sei die Endrenovie-
rungsklausel für den Mieter/Pächter von Gewerberäumen nicht unangemessen.

Der Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen nicht durchgeführter Schön-
heitsreparaturen  einschließlich  eines  dadurch  bedingten  Nutzungsausfalles
betrage 11.526,33 €. 

Daneben  stehe  der  Klägerin  ein  Schadensersatzanspruch  wegen  Be-
schädigung des Holzfußbodens in Höhe von 2.400 DM (= 1.227,10 €) sowie ein
Anspruch  auf  Ersatz  der  Kosten  für  die  Entfernung  eines  Bretterverschlages
samt Sperrmüll  in Höhe von 1.100 DM (= 562,42 €) zu. Nach Verrechnung mit
dem  Kautionsguthaben  in  Höhe  von  3.908,38 DM  betrage  die  Forderung  der
Klägerin 22.135,16 DM (= 11.317,53 €). 

2. Die Auffassung des Oberlandesgerichts ist nicht frei von Rechtsirrtum. 
Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß auf die In-
haltskontrolle der Formularklauseln § 9 AGBG anzuwenden  ist, weil das Miet-
verhältnis  vor  dem  1. Januar  2002  beendet  worden  ist  (vgl.  Art. 229  § 5
EGBGB).

a) Entgegen  der Auffassung  der Revisionserwiderung wurden  die Klau-
seln nicht dadurch zu  Individualvereinbarungen, daß die Parteien den Mietver-
trag durch Individualvertrag verlängert haben.

b) In der Rechtsprechung zur Wohnraummiete wird seit langem die Auf-
fassung vertreten, daß eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter
verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten
Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, wegen unan-
gemessener  Benachteiligung  des Mieters  nach  § 9  AGBG  (jetzt:  § 307  BGB)
unwirksam  ist  (OLG Hamm ZMR 1981, 179; OLG Frankfurt WuM 1981, 272).

Der  VIII. Zivilsenat  des  Bundesgerichtshofs  hat  sich  dieser  Rechtsprechung
angeschlossen  (Urteil  vom  3. Juni  1998  - VIII ZR  317/97 -  NJW  1998,  3114,
3115)  und  darüber  hinaus  entschieden,  daß  im Wohnraummietrecht  auch  je-
weils  für sich  unbedenkliche Klauseln  einen Summierungseffekt  haben  und  in
ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspart-
ners des Verwenders führen können. Er hält in solchen Fällen sowohl die End-
renovierungsklausel als auch die Klausel, die die Übertragung der Schönheits-
reparaturen  auf  den  Mieter  regelt,  für  unwirksam  (Urteil  vom  14. Mai  2003
- VIII ZR  308/02 -  NJW  2003,  2234,  2235; Urteil  vom  25. Juni  2003  - VIII ZR
335/02 - NZM 2003, 755). 

Ob diese Auffassung auf Mietverträge über Geschäftsräume übertragen
werden kann, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Die überwiegende
Auffassung bejaht dies (OLG Hamm ZMR 2002, 822, 823; LG Hamburg WuM 
1994,  675,  676; Scheuer  in Bub/Treier Handbuch  der Geschäfts-  und Wohn-
raummiete 3. Aufl. V A 207; Herrlein/Kandelhard/Knops Mietrecht 2. Aufl. § 535
Rdn. 54;  Hansen  in  Ulmer/Brandner  AGBG  9. Aufl.  Anh.  §§ 9-11  Rdn. 509;
Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht  8. Aufl.  § 538 Rdn. 128 wollen  danach
differenzieren,  ob  die  Räumlichkeiten  dem  Mieter  renoviert  oder  unrenoviert
überlassen worden sind). Eine Mindermeinung, der sich das Berufungsgericht
angeschlossen hat, ist der Auffassung, daß der Geschäftsraummieter nicht wie
ein Wohnraummieter  sozial  schutzbedürftig  sei  (OLG  Celle  NZM  2003,  599;
Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-, und Leasingrechts
9. Aufl. Rdn. 376 halten die Klausel für wirksam, wollen das Verhalten des Ver-
mieters aber als rechtsmißbräuchlich behandeln, wenn bei Rückgabe des Miet-
objektes die letzte Renovierung nur kurze Zeit zurückliegt). 

c)  Der  erkennende  Senat  schließt  sich  der  Rechtsprechung  des
VIII. Zivilsenats für den Bereich der Geschäftsraummiete an. 

Nach der gesetzlichen Regelung hat die Schönheitsreparaturen nicht der
Mieter, sondern der Vermieter vorzunehmen. Das folgt aus seiner Verpflichtung
in § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit
in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (Langenberg Schönheitsrepara-
turen Instandhaltung und Rückbau 2. Aufl. S. 22 Rdn. 1). Auch das Mietrechts-
reformgesetz hat daran nichts geändert (Haas Das neue Mietrecht - Mietrechts-
reformgesetz E 12, 63). Von diesem gesetzlichen Leitbild weicht die Vertrags-
praxis,  insbesondere  in Formularverträgen, seit  langem ab. Auch der Bundes-
gerichtshof  (Rechtsentscheid  vom  30. Oktober  1984  - VIII ARZ  1/84 -  WuM
1985, 46) hat es demgemäß gebilligt, daß  in Formularverträgen Schönheitsre-
paraturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden dürfen, obwohl nach § 9
AGBG (jetzt: § 307 BGB) eine Bestimmung, die von wesentlichen Grundgedan-
ken der gesetzlichen Regelung abweicht, in der Regel als unangemessen und 
damit unwirksam anzusehen  ist. Begründet wird dies mit einer  langen, bereits
Verkehrssitte gewordenen Übung (Langenberg aaO S. 24 Rdn. 6).

Die  in Formularmietverträgen  enthaltene Verpflichtung  des Mieters,  ne-
ben  der  Durchführung  der  Schönheitsreparaturen  die  Mietsache  bei  Beendi-
gung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben, entfernt sich noch weiter
vom gesetzlichen Leitbild und  führt zu einer zusätzlichen Verschärfung zu La-
sten des Mieters. Er muß in diesen Fällen eine Endrenovierung vornehmen un-
abhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob ein Be-
darf hierfür besteht. Eine so weit gehende Abweichung vom gesetzlichen Leit-
bild  hat  der  VIII. Zivilsenat  nicht  mehr  mit  § 307  BGB  vereinbar  angesehen
(BGH,  Urteil  vom  14. Mai  2003  aaO;  Urteil  vom  25. Juni  2003  aaO).  Dem
schließt sich der Senat entgegen den von Wolf/Eckert/Ball (aaO Rdn. 377) vor-
gebrachten Bedenken  auch  für  den Bereich  der Geschäftsraummiete  an. Der
Einwand,  der  VIII. Zivilsenat  sei  nicht  auf  den  Aspekt  eingegangen,  daß  die
Schönheitsreparatur Teil der Gegenleistung zur Gebrauchsgewährung sei und
die Überwälzung demgemäß  in die Kalkulation der Miete eingehe, berücksich-
tigt nicht ausreichend, daß dem Mieter - abweichend von der gesetzlichen Re-
gelung - ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt wird. Er muß die End-
renovierung  unabhängig  vom  Zeitpunkt  der  letzten  Schönheitsreparatur  und
dem Zustand der Mietsache durchführen. Daß die vertragliche Äquivalenz ein-
schneidend gestört werden kann, wenn dem Vermieter zur Abgeltung der Ge-
brauchsgewährung nur die Mietzahlung verbleibt, hat sich der Vermieter selbst
zuzuschreiben. Wenn  er  dem  Mieter  ein  Übermaß  an  Renovierungspflichten
auferlegt,  trägt  er  das  Risiko  der  Gesamtunwirksamkeit  und  kann  sich  nicht
darauf berufen, daß dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört wird. 

Der Senat sieht keinen überzeugenden Grund,  für den Bereich der Ge-
schäftsraummiete der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates nicht zu folgen.

aa) Zu Unrecht beruft sich das Berufungsgericht für die von ihm vertrete-
ne Auffassung auf den besonderen Schutz, den das BGB dem Wohnraummie-
ter gewährt. Zwar sieht das Gesetz  für Teilbereiche einen besonderen Schutz
des Wohnraummieters vor. So  ist z.B. der Kündigungsschutz des Wohnraum-
mieters stärker ausgeprägt (vgl. § 573 BGB). Ferner darf das Minderungsrecht
nicht zum Nachteil des Mieters beschränkt werden (§ 536 Abs. 4 BGB), worauf
das  Berufungsgericht  unter  Hinweis  auf  die  Rechtsprechung  des  Bundesge-
richtshofs (BGHZ 127, 245) verweist. Für den Bereich der Schönheitsreparatu-
ren  fehlt es aber an einer Besserstellung des Wohnraummieters. Nach der ge-
setzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schuldet der Vermieter von
Geschäftsräumen die Durchführung der Schönheitsreparaturen ebenso wie der
Wohnraumvermieter.  Das  Gesetz  behandelt  die  Vermieter  in  beiden  Fällen
gleich. 

bb)  Aus  der  vereinzelten  Besserstellung  des  Wohnraummieters  kann
nicht der Schluß gezogen werden, das Gesetz habe den Mieter von Geschäfts-
räumen generell weniger vor belastenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen
schützen wollen. Zwar  erlaubt  das Gesetz  eine weitergehende Beschränkung
der Rechte des Geschäftsraummieters (vgl. § 24 AGBG = § 310 BGB, wonach
die Klauselverbote  der  §§ 10, 11 AGBG =  §§ 308,  309 BGB  für Unternehmer
nicht  gelten).  Die  Überwälzung  der  Schönheitsreparaturen  auf  den Mieter  ist
aber  in den §§ 10, 11 AGBG nicht geregelt. Sie  ist an § 9 AGBG zu messen,
einer Bestimmung, die für Unternehmer und Verbraucher gleichermaßen gilt. 
cc)  Entgegen  der  Auffassung  des  Berufungsgerichts  kann  auch  nicht
wegen einer allgemein geringeren Schutzbedürftigkeit des Geschäftsraummie-
ters von einer Vereinbarkeit der Klausel mit § 9 AGBG  in Geschäftsraummiet-
verträgen ausgegangen werden. Zwar  trifft es zu, daß der geschäftserfahrene
Unternehmer  nicht  in  gleichem Maße  schutzbedürftig  ist wie  ein Verbraucher.

Das kann z.B. der Fall sein, wenn der Unternehmer Geschäfte der betreffenden
Art häufig abschließt. Er kann deshalb mit den Risiken des Geschäfts vielfach
besser  vertraut  und  dadurch  zu  einer  entsprechenden  Vorsorge  in  der  Lage
sein  (vgl. Palandt/Heinrichs BGB 64. Aufl. § 307 Rdn. 40). Für den hier betrof-
fenen Regelungsbereich gelten diese Überlegungen aber nicht. Geschäftsräu-
me  werden  regelmäßig  langfristig  vermietet. Die Problematik  der Endrenovie-
rung stellt sich meist erst am Ende einer (langen) Vertragslaufzeit. Der Mieter,
insbesondere derjenige, der zum ersten Mal Geschäftsräume mietet, geht in der
Regel nicht davon aus, daß er  - unabhängig vom Zeitpunkt der  letzten Schön-
heitsreparatur -  in  jedem  Fall  eine  Endrenovierung  durchführen  muß.  Selbst
wenn er die Problematik erkennt, kann nicht ohne weiteres unterstellt werden,
daß ihm die örtliche Marktsituation die Abwehr einer solchen seine gesetzlichen
Rechte beschneidenden Klausel ermöglicht. 

Auch der Hinweis, der Geschäftsraummieter könne die Kosten der End-
renovierung in die Preise für seine Waren und Dienstleistungen einkalkulieren,
überzeugt nicht. Zum einen ist bereits zweifelhaft, ob die jeweilige Marktsituati-
on eine solche Abwälzung erlaubt. Zum anderen ließe sich mit dieser Argumen-
tation jede für den Geschäftsraummieter nachteilige Klausel rechtfertigen. Dem
Mieter von Geschäftsräumen kann aber nicht zugemutet werden, die  finanziel-
len  Nachteile,  die  ihm  durch  eine  seine  gesetzlichen  Rechte  beschneidende
Klausel auferlegt werden, durch die mit geschäftlichen Risiken verbundene Er-
höhung seiner Preise aufzufangen. Daß  in Einzelfällen ein Geschäftsraummie-
ter sich auf die Nachteile, die mit einer solchen Klausel verbunden sind, einzu-
stellen vermag,  ist nicht entscheidend. Auch  im Verkehr mit Unternehmern  ist
nicht auf die Schutzbedürftigkeit im Einzelfall, sondern auf eine überindividuelle,
generalisierende Betrachtungsweise abzustellen  (Palandt/Heinrichs aaO § 307
Rdn. 40).

dd) Der Senat hält es auch nicht  für einen gangbaren Weg, von der Zu-
lässigkeit der Renovierungsklausel auszugehen und  im Einzelfall die Berufung
auf eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 242 BGB zuzulassen, wenn
die letzte Schönheitsreparatur erst kurz vor dem Auszug des Mieters liegt. Das
Gesetz sieht eine solche Differenzierung nicht vor. Nach der Regelung des § 9
AGBG  sind  unangemessene  Klauseln  unwirksam.  Die  §§ 9,  10,  11  AGBG
schließen in ihrem Anwendungsbereich als "leges speciales" den Rückgriff auf
§ 242 BGB aus (vgl. BGHZ 114, 338, 340; Staudinger/Coester BGB (1998) § 9
AGBG Rdn. 37 m.w.N.). Bei der Prüfung der Angemessenheit  ist  - wie ausge-
führt -  nicht  auf  den Einzelfall  abzustellen,  sondern von  einem  generalisieren-
den objektiven Maßstab auszugehen. Das schließt es allerdings nicht aus, daß
die Berufung auf eine (wirksame) Klausel im Einzelfall treuwidrig sein kann (Pa-
landt/Heinrichs aaO Vorb. v. § 307 Rdn. 17). 

ee) Der Senat hält auch eine Differenzierung danach, ob die Räumlich-
keiten dem Mieter  renoviert oder unrenoviert überlassen worden sind, wie sie
Langenberg  (aaO  S. 34  Rdn. 28)  vorschlägt,  nicht  für  geboten.  Auch  der
VIII. Zivilsenat hat  für den Bereich des Wohnraummietrechtes nicht darauf ab-
gestellt. Entscheidend  ist  vielmehr  allein,  daß  der Mieter  bei Beendigung  des
Mietverhältnisses  unabhängig  vom  Zeitpunkt  der  letzten  Schönheitsreparatur
die Mietsache renoviert zu übergeben hätte. Es ist kein Grund ersichtlich, inso-
weit  für  die  Geschäftsraummiete  abweichend  vom  Wohnraummietrecht  eine
weitere Unterscheidung vorzunehmen. 

c) Damit kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit es der
Klägerin  Schadensersatz  wegen  Unterlassung  der  Schönheitsreparaturen  so-
wie  eine Entschädigung wegen  entgangener Nutzung  in Höhe  von  insgesamt
11.526,33 € zugesprochen hat. Bei Unwirksamkeit der vorgenannten Klauseln
haben die Beklagten durch das Unterlassen der Schönheitsreparaturen und der 
Endrenovierung keine ihnen obliegende Pflicht verletzt. Es muß daher insoweit
bei der klageabweisenden Entscheidung des Landgerichts verbleiben.

d) Soweit  das Berufungsgericht  die Beklagten  zum Schadensersatz  für
die  Beseitigung  eines  Bretterverschlages  und  die  Beschädigung  des  Fußbo-
dens  in der Wohnung verurteilt hat, bleibt die Revision ohne Erfolg. Nach den
bindenden  Feststellungen  des  Berufungsgerichts  haben  die  Beklagten  den
Bretterverschlag  angebracht.  Entgegen  der  Revision  ist  in  den  Tatsachenin-
stanzen kein ausreichender Vortrag gegeben, daß die Beklagten den von ihnen
angebrachten Verschlag nach Beendigung des Mietverhältnisses im Mietobjekt
zurücklassen durften. Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten hilfsweise auf die
Verrechnung mit  dem  Kautionsguthaben.  In  den  Tatsacheninstanzen  hat  die
Klägerin die Kaution lediglich gegen den Anspruch auf Nutzungsentschädigung
verrechnet. Hinsichtlich des Schadensersatzanspruches  für den Fußboden hat
der Senat die Verfahrensrügen geprüft, im Ergebnis aber nicht für durchgreifend
erachtet (§ 564 ZPO).
 
Hahne    Sprick    Fuchs   Ahlt    Vézina