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Mietrecht - Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

                                                                                                                                              

BGH-Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03

Fristenregelung & Endrenovierung
__________________________________
  
 
BUNDESGERICHTSHOF
 
IM NAMEN DES VOLKES
 
URTEIL
 
 
VIII ZR 230/03  Verkündet am:  28. April 2004
Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
 

Der  VIII. Zivilsenat  des  Bundesgerichtshofs  hat  im  schriftlichen  Verfahren mit
Schriftsatzfrist  bis  zum  31. März  2004  durch  die  Vorsitzende  Richterin
Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Wolst 
für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 22. Zivilkammer
des Landgerichts Bielefeld vom 9. Juli 2003  im Kostenpunkt und
insoweit aufgehoben, als die Klage auf Zahlung eines Schadens-
ersatzes in Höhe von 6.329,34 € abgewiesen worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung
und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,
an das Landgericht zurückverwiesen.
 
Von Rechts wegen
 
Tatbestand:

Mit Mietvertrag vom 8. September 1982 mieteten die Beklagte und ihr in-
zwischen  verstorbener  Ehemann  von  der  Klägerin  eine  Wohnung  in  einem
Mehrfamilienhaus  in W.         , M.         feld      . Am 2. Mai 1985 erneuerten die
Parteien  den Mietvertrag  unter  Verwendung  des  vom  Bundesministerium  der
Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages aus dem Jahre 1976. Für Schön-
heitsreparaturen enthält der Vertrag – anders als der ursprüngliche Mietvertrag,
der keine derartige Bestimmung aufwies – folgende Klauseln:

"§ 7 Schönheitsreparaturen
(1)  Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt
auf eigene Kosten der Mieter."

Zu  dem Wort  "Schönheitsreparaturen"  in  §  7  Abs.  1  findet  sich  in  einer
Fußnote folgende Erläuterung:

"Im  allgemeinen  werden  Schönheitsreparaturen  in  den  Mieträu-
men in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
in Küchen, Bädern und Duschen       alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten 
                alle 5 Jahre,
in anderen Nebenräumen          alle 7 Jahre."
 
§ 7 Abs. 3 lautet:

"Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er
spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin  je nach
dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbei-
ten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten
- ohne Berücksichtigung im Mietpreis – übernimmt oder dem Ver-
mieter die Kosten erstattet…"
 
Mit Schreiben vom 26. Februar 2001 kündigte die Beklagte das Mietver-
hältnis zum 15. Juni 2001. Daraufhin  teilte die Klägerin der Beklagten mit, daß
sie auf der Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 12 Monaten beste-
he und daß noch Schönheitsreparaturen durchzuführen seien. Dennoch zog die
Beklagte am 15. Juni 2001 aus der unrenovierten Wohnung aus. Die Miete  für
die Folgemonate zahlte sie nicht mehr.

Zur  Feststellung  des  Renovierungsbedarfs  der Wohnung  schaltete  die
Klägerin  einen Architekten ein,  der  in  einem Gutachten  vom  22. August  2001
eine  Vielzahl  von  Mängeln,  Schäden  und  unterlassenen  Renovierungsmaß-
nahmen  auflistete.  Der  Aufforderung  der  Klägerin,  die  aufgeführten  Mängel
usw. bis zum 14. September 2001 zu beseitigen, kam die Beklagte nicht nach.
In einem weiteren Gutachten ermittelte der Sachverständige die Kosten  für die
Durchführung der gesamten Renovierungsarbeiten mit 17.659,55 DM.

Mit  ihrer Klage hat die Klägerin von der Beklagten Bezahlung der Miete
bis zum 28. Februar 2002 sowie Schadensersatz wegen der unterlassenen Re-
novierungsarbeiten,  insgesamt 13.734,28 €, verlangt. Das Amtsgericht hat der
Klage hinsichtlich der Miete  in vollem Umfang sowie bezüglich des Schadens-
ersatzes  teilweise,  und  zwar  in  Höhe  von  6.042,93  €  wegen  unterlassener
Schönheitsreparaturen  zuzüglich  anteiliger  Gutachtenskosten  von  286,41 €,
insgesamt somit  in Höhe   von 6.329,34 € stattgegeben und sie im übrigen ab-
gewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage auch
hinsichtlich des vom Amtsgericht zugesprochenen Schadensersatzes abgewie-
sen,  die  Revision  in  diesem  Punkt  jedoch  zugelassen;  die  Anschlußberufung
der Klägerin hat es zurückgewiesen. 

Mit  ihrer  Revision  verfolgt  die  Klägerin  ihren  Schadensersatzanspruch
weiter. 

Entscheidungsgründe:

I.
Die Revision ist entgegen der Ansicht der Beklagten insgesamt zulässig.
Zwar könnte der Antrag, das Berufungsurteil aufzuheben, "soweit zum Nachteil
der Klägerin erkannt wurde", bei  isolierter Betrachtung so verstanden werden,
daß  er  sich  auch  auf  die  Zurückweisung  der  Anschlußberufung  der  Klägerin
durch das Landgericht bezieht, auf die sich die wirksam beschränkte Zulassung
der Revision  nicht  erstreckt. Die Auslegung des Antrages  anhand  der Revisi-
onsbegründung  ergibt  aber,  daß  sich  die  Revision  nur  gegen  die  Versagung
des  Schadensersatzanspruches  wegen  unterlassener  Schönheitsreparaturen
richtet, hinsichtlich deren das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat.
 
II.
Das  Landgericht  ist  der  Auffassung,  bei  §  7  des  Mietvertrages  vom
2. Mai  1985  handele  es  sich  um  eine  sogenannte  "Bedarfsklausel",  weil  sie
nicht  hinreichend  erkennen  lasse,  in  welchen  Zeitabständen  der  Mieter  zur
Durchführung  von  Schönheitsreparaturen  verpflichtet  sei;  die  Verweisung  auf
den lediglich in einer Fußnote zu § 7 Abs. 1 des Vertrages enthaltenen Fristen-
plan sei nicht deutlich genug, und zwar insbesondere deshalb, weil in § 7 Abs. 3
Satz  1  angeordnet  sei,  daß  die  Reparaturen  nach  dem Grad  der  Abnutzung
oder Beschädigung "spätestens bei Ende des Mietverhältnisses" durchzuführen
seien.  Diese  Klausel  müsse  beim  Vertragspartner  des  Verwenders  den  Ein-
druck hervorrufen, die Renovierung sei nach dem Grad der Abnutzung in jedem
Falle bei Beendigung des Mietverhältnisses geschuldet, unabhängig davon, ob
die in der Fußnote genannten Renovierungsfristen abgelaufen seien. Dies kön-
ne in Fällen, in denen die Wohnung (bei Beginn des Mietverhältnisses) unreno-
viert übergeben worden sei, dazu führen, daß auch solche Renovierungsarbei-
ten  auf  den  Mieter  übergewälzt  würden,  die  auf  Abnutzungen  aus  der  Nut-
zungszeit des vorherigen Mieters beruhten. Die Belastung mit derartigen "frem-
den"  Abnutzungszeiträumen  benachteilige  den Mieter  entgegen  den Geboten
von Treu und Glauben unangemessen; die Klausel sei daher gemäß § 9 AGBG
unwirksam.  Von  dem  unrenovierten  Zustand  der Wohnung  im maßgebenden
Zeitpunkt sei im vorliegenden Fall deshalb auszugehen, weil der ursprüngliche
Mietvertrag keine Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsrepa-
raturen  auf  seine  Kosten  vorgesehen  habe  und  die  Mietzeiträume  vor  dem
1. Juni 1985 mithin so zu behandeln seien, als handele es sich um Zeiträume
der Abnutzung durch einen Vorbewohner.

III.
Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. 
Die  formularmäßige Abwälzung der nach dem Gesetz (§ 536 BGB a.F.,
jetzt: § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) dem Vermieter obliegenden Schönheitsrepara-
turen auf den Mieter ist grundsätzlich unbedenklich und benachteiligt den Mieter
nicht unangemessen  im Sinne des § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) (st. Rspr. des
Senats seit BGHZ 92, 363). Das zieht auch das Landgericht nicht in Zweifel. 
Die Regelung über Schönheitsreparaturen in § 7 des Mietvertrages stellt
entgegen den Ausführungen des Berufungsurteils auch keine unwirksame Be-
darfsklausel dar. Die Bestimmungen  in Abs. 1 und 3 des § 7 enthalten sowohl
bei  getrennter  Betrachtung  als  auch  bei  einer  Zusammenschau  eine  hinrei-
chend klare Aussage über den Zeitpunkt und Umfang der Renovierungspflicht
des Mieters.

a) Die Bedenken des Landgerichts gegen die Formulierung des § 7 Abs.
1 sind nicht begründet. Die Klausel  ist  jedenfalls deshalb hinreichend  transpa-
rent, weil in der Fußnote in einem Fristenplan die "im allgemeinen" angemesse-
nen zeitlichen Abstände für die erforderlichen Renovierungsarbeiten in den ver-
schiedenen Räumen einer Wohnung festgelegt werden. Das Verständnis der im
Zusammenhang,  also  einschließlich  der  Fußnote  zu  lesenden  Renovierungs-
klausel überfordert den Mieter nicht. Soweit durch den Ausdruck "im allgemei-
nen" ein Auslegungsspielraum bleibt, ist dies mit Rücksicht auf die von den Le-
bensgewohnheiten eines Mieters abhängige Abnutzung einer Wohnung und die
Schwierigkeiten  einer  genaueren  Formulierung  sachgerecht  und  hinnehmbar
(vgl. dazu Senatsurteil vom 3. Juni 1998 – VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 =
WM 1998, 2145 unter III 3).

b) Die Klarheit der Renovierungsklausel des § 7 Abs. 1 wird, anders als
das Landgericht meint, auch nicht durch die Bestimmung des § 7 Abs. 3 über
die bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter vorzunehmenden Schön-
heitsreparaturen beeinträchtigt. 

Die – eingeschränkte – Endrenovierungsklausel des § 7 Abs. 3 ergänzt
die Bestimmung  in § 7 Abs. 1 über die  turnusgemäß durchzuführenden Reno-
vierungsmaßnahmen (Senatsurteil BGHZ 105, 71, 77  f); sie  ist deshalb im Zu-
sammenhang mit der Regelung des Absatzes 1 und insbesondere mit dem dor-
tigen  erläuternden  Fristenplan  zu  lesen.  Daraus  folgt  unmißverständlich,  daß
der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses nicht unbedingt und ohne Rücksicht
auf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristen eine
vollständige Endrenovierung  der Wohnung  vorzunehmen  hat;  eine  solche  for-
mularmäßige Bestimmung wäre, wie der Senat wiederholt entschieden hat (zu-
letzt Senatsurteile vom 14. Mai 2003 –  VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 unter II
1 und vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 unter III 2), wegen 
der  aus  dem  "Summierungseffekt"  folgenden  unangemessenen  Benachteili-
gung des Mieters unwirksam. Vielmehr ist der Mieter zu Schönheitsreparaturen
nur  insoweit verpflichtet, als nach dem Abnutzungszustand unter Berücksichti-
gung des Fristenplanes des § 7 Abs. 1 hierfür ein Bedürfnis besteht. Eine sol-
che  eingeschränkte  Renovierungspflicht  berücksichtigt  in  angemessener  und
ausgewogener Weise sowohl die Belange des Mieters, von einer starren, über
den  eigenen  Abnutzungszeitraum  hinausreichenden  Renovierungslast  ver-
schont zu bleiben, als auch das Interesse des Vermieters an der Erlangung ei-
ner  rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts  für die Gebrauchsüberlas-
sung der Wohnung anzusehenden Leistung des Mieters (vgl. dazu z.B. Senats-
urteil BGHZ 105, 71, 79). 

c) Dementsprechend  ist nach der Rechtsprechung des Senats eine  for-
mularmäßige Abgeltungsklausel, die den Mieter zur Zahlung eines seit Mietbe-
ginn  oder  der  letzten  turnusmäßigen  Schönheitsreparatur  verflossenen  Zeit-
raums  entsprechenden  prozentualen  Anteils  an  den  geschätzten  Renovie-
rungskosten  verpflichtet, als  unbedenklich  und mit  § 9 AGBG  vereinbar  anzu-
sehen  (BGHZ  aaO  S.  77  ff;  ebenso  Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht,
8. Aufl., § 538 Rdnrn. 182 ff; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 535 BGB,
Rdnr. 177; M. Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., § 9, Rdnr. M
69). Eine solche zeitanteilige Quotelung der Renovierungslast scheidet im vor-
liegenden Fall  allerdings  aus, weil  §  7 Abs.  3 Satz  1  ausdrücklich  nur  davon
spricht, der Mieter habe  "die erforderlichen Arbeiten auszuführen". Dieser ein-
deutige Wortlaut läßt eine ergänzende Auslegung in dem Sinne, daß der Mieter
bei einer noch nicht abgelaufenen Renovierungsfrist einen anteiligen Kostenbei-
trag  zu  leisten  habe,  nicht  zu.  Ebensowenig  kommt  aber  auch  eine  anteilige
Erfüllung der Verpflichtung zur Durchführung der erforderlichen Arbeiten in Be-
tracht, weil diese Arbeiten schon aus praktischen Gründen – wenn überhaupt –
in den einzelnen Räumen nur vollständig ausgeführt werden können. In diesem 
Sinne ist die Klausel nach ihrem Sinn und Zweck und nach ihrem Wortlaut aber
auch nicht zu verstehen.

Aus dem Zusammenhang mit dem Fristenplan des § 7 Abs. 1 des Ver-
trages    und  der  Formulierung  "spätestens  bei Ende  des Mietverhältnisses"  in
§ 7 Abs. 3 Satz 1 folgt, daß die Verpflichtung zur Endrenovierung nur dann ein-
greifen soll, wenn zuvor die Fristen für die  turnusmäßigen Schönheitsreparatu-
ren "unerledigt" abgelaufen sind. Dadurch unterscheidet sich diese Klausel von
der unbedingten Endrenovierungspflicht, die einer rechtlichen Prüfung nach § 9
AGBG, wie oben unter b) ausgeführt, nicht standhält. Auch der erkennbare Sinn
und Zweck der Klausel bestätigt diese Auslegung: Wenn der Mieter – aus wel-
chen Gründen auch immer – schon nicht die turnusmäßigen Erhaltungsarbeiten
vornimmt, soll er jedenfalls bei Beendigung des Mietverhältnisses seine vertrag-
liche Renovierungspflicht erfüllen; andernfalls würde er entgegen den mit dem
Vermieter  getroffenen  Vereinbarungen  ungerechtfertigt  bereichert,  und  dem
Vermieter entginge ein Teil des kalkulierten Entgelts für die Gebrauchsüberlas-
sung der Wohnung. Das soll durch die Bestimmung des § 7 Abs. 3 Satz 1 ver-
hindert werden.

d)  Ist § 7 Abs. 3 Satz 1 mithin – entgegen der Auffassung des Landge-
richts – dahin auszulegen, daß die Pflicht zur Endrenovierung nicht unabhängig
von den in Abs. 1 genannten Fristen, sondern erst nach deren Ablauf besteht,
wird  der Mieter  hierdurch  nicht  i.S.d.  § 9 AGBG  (§ 307 BGB)  unangemessen
benachteiligt (ebenso OLG Bremen, NJW 1983, 689 = GE 1982, 1085 = WuM
1982, 317; Schmidt-Futterer/Langenberg aaO Rdnr. 163). 

Der Wirksamkeit der vorliegenden Endrenovierungsklausel steht schließ-
lich  auch  nicht  der Umstand  entgegen,  daß der  ursprüngliche Mietvertrag der
Parteien vom 8. September 1982 eine Verpflichtung der Beklagten zur Vornah-
me der Schönheitsreparaturen nicht enthalten hat. Dabei kann es dahingestellt
bleiben,  ob  die  Auffassung  des  Landgerichts  zutrifft,  daß  die  Rechtslage  im
Hinblick auf den Abschluß eines neuen Mietvertrages mit  (erstmaliger) Schön-
heitsreparaturklausel am 2. Mai 1985 so zu beurteilen ist, als ob der Beklagten
bei Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte Wohnung übergeben wor-
den  wäre.  Auch  wenn man  hiervon  ausgeht,  folgt  daraus  nicht  eine  unange-
messene Benachteiligung der Beklagten und die Unwirksamkeit des § 7 Abs. 3. 
In seinem Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 (BGHZ 101, 253, 264 ff) hat
der Senat ausgesprochen, daß bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht
renovierten  Wohnung  die  formularmäßige  Abwälzung  der  Schönheitsrepa-
raturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans  jedenfalls dann wirk-
sam  ist, wenn die Renovierungsfristen  (erst) mit dem Anfang des Mietverhält-
nisses zu laufen beginnen. Letzteres hat er für die dort zu beurteilende Klausel
bejaht, weil die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen "während der Mietzeit …
nach Maßgabe des Fristenplans" auszuführen waren und sich weder aus dieser
Formulierung noch aus dem Fristenplan Anhaltspunkte dafür ergaben, daß die-
se  Fristen  auch  einen  vorvertraglichen  Abnutzungszeitraum  miteinbeziehen
sollten  (aaO  S.  265;  ebenso  Rechtsentscheid  des  Senats  vom  6.  Juli  1988,
BGHZ 105, 71, 84 f). Diese Erwägungen treffen auch für den vorliegenden Fall
zu. § 7 Abs. 1 des Vertrages spricht von den  "Schönheitsreparaturen während
der Mietdauer";  ist,    dem Berufungsgericht  folgend, der Beginn  der Mietdauer
mit  dem  Abschluß  des  neuen Mietvertrages  am  2. Mai  1985  gleichzusetzen,
muß dies mangels gegenteiliger Anhaltspunkte auch für den Beginn der in die-
sem Vertrag erstmals vereinbarten Renovierungsfristen gelten. Dann aber grei-
fen  die  Bedenken  des  Berufungsgerichts,  die  Beklagte  sei  zur  Renovierung
auch hinsichtlich solcher Abnutzungszeiträume, die vor dem Beginn des  (neu-
en) Mietverhältnisses lagen, verpflichtet gewesen und dadurch unangemessen
benachteiligt worden, nicht durch. 

Sind nach alledem die  formularmäßigen Klauseln über die Verpflichtung
der Beklagten zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während und nach
Beendigung  des Mietverhältnisses  in  § 7 Abs.  1  und  3 wirksam,  so  kann  der
Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz wegen Verletzung dieser Pflicht (§ 7
Abs. 3 Satz 4) dem Grunde nach nicht verneint werden.
 
IV.
Auf die Revision der Beklagten ist deshalb das Berufungsurteil aufzuhe-
ben,  und  die  Sache  ist  an  das  Berufungsgericht  zurückzuverweisen  (§ 563
Abs. 1 und 3 ZPO). Zu einer eigenen Sachentscheidung  ist der Senat nicht  in
der  Lage, weil  es weiterer  tatrichterlicher  Feststellungen  zur Höhe  des Scha-
densersatzes bedarf. 
 
Dr. Deppert   Dr. Beyer   Ball  Dr. Leimert   Dr. Wolst